2025년 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있는 대출 규제 정책은 고소득 맞벌이 부부에게도 직접적인 영향을 주고 있습니다. 과거보다 여유 있는 소득이 있음에도 불구하고 대출 한도가 제한되면서 실질적인 구매력이 크게 낮아졌습니다. 이번 글에서는 고소득 실수요자의 입장에서 DSR, LTV, 대출 총액 제한 등의 변화가 어떤 문제를 야기하고 있는지 정리해 봅니다.
DSR과 LTV, 고소득자에게 더 이상 유리하지 않다
이번 정책에서 가장 큰 충격은 ‘소득과 무관한 대출 총액 제한’입니다. 주택담보대출(주담대)의 최대 한도가 6억 원으로 고정되면서, 연봉이 높은 맞벌이 부부라도 더 이상 예외 없이 동일한 한도만 적용받습니다. 과거에는 DSR(총부채원리금상환비율) 40%와 LTV(주택담보인정비율) 70% 조건 등을 충족하면 8~10억 원 이상의 대출도 가능했지만, 이제는 소득 조건이 의미를 잃었습니다.
예를 들어, 연봉 1억 원씩 버는 맞벌이 부부의 경우, 과거에는 LTV 및 DSR 기준을 활용해 강남권 신축 아파트에도 손쉽게 접근할 수 있었습니다. 하지만 이번 정책은 이러한 고소득 실수요자조차 6억 원까지만 대출을 받을 수 있게 만들었습니다. 이는 실수요자의 주택 구매 여력을 제한하고, 주택 시장에서 고소득층의 수요를 억누르는 효과를 가져올 수밖에 없습니다.
LTV 역시 생애 최초 구입자라 하더라도 수도권 규제 지역에서는 70%로 제한되고 있으며, 이외 지역은 기존의 80%를 유지하고 있습니다. 여기에 더해 주담대 만기 역시 기존 40년에서 30년으로 줄어들어, 연간 원리금 상환액이 높아지고 그만큼 대출 한도는 줄어드는 결과를 낳고 있습니다.
고소득 맞벌이의 ‘대출 불균형’ 현실
정책 대출 한도 축소는 특히 고소득 맞벌이 실수요자에게 불균형을 초래합니다. 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례 대출 등 정책 금융상품의 한도가 줄어들면서, 중산층 또는 실수요자들의 구매 여력이 더 크게 제한되고 있습니다. 디딤돌 대출은 생애 최초 기준 3억 원에서 2억 4천만 원으로 줄었고, 신혼부부 기준으로도 4억 원에서 3억 2천만 원으로 축소되었습니다. 신생아 특례 대출은 최대 5억 원에서 4억 원으로 줄어, 실제 자녀 계획이 있는 맞벌이 부부의 기대감도 꺾였습니다.
전세대출 관련 변화도 부담을 키웁니다. 버팀목 전세 대출은 수도권 기준으로 3억 원에서 2억 5천만 원으로 낮아졌고, 전세 보증 비율은 90%에서 80%로 하향 조정되었습니다. 소득이 있어도 주택 구입이나 전세금 마련을 위한 대출을 받기 어려워지는 상황입니다.
더불어 수도권 및 규제 지역에서 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 생깁니다. 이는 전세를 끼고 주택을 매수하는 투자 방식에 제동을 거는 조치로, 실거주 외 목적의 거래를 차단하려는 목적이 강합니다. 하지만 고소득 맞벌이 실수요자 중에서도 출퇴근 문제, 육아 등을 이유로 당장 전입이 어려운 경우 혼란이 생기고 있습니다.
실수요자 보호인가, 고소득자 억제인가
이번 대출 정책은 실수요자 보호를 표방하지만, 고소득 실수요자들까지 포괄적으로 제한하고 있어 시장에서는 이중적인 평가가 나오고 있습니다. 맞벌이 부부가 월 1,000만 원 가까운 소득을 올리고 있음에도, 주담대 한도가 6억 원으로 제한되면 서울 주요 지역의 아파트 구입은 사실상 어려워집니다. 그 결과, 대출 규제의 타깃이 돼야 할 투기 수요가 아니라, 안정적 수입을 갖춘 실수요자가 큰 타격을 입고 있는 셈입니다.
반면 현금 부자들은 여전히 시장에서 자유롭게 움직이고 있습니다. 증여, 상속, 코인 및 주식 수익 등으로 자금을 확보한 이들은 대출이 필요 없어 이번 정책의 영향을 받지 않습니다. 이들은 고가 아파트의 실거래가를 유지하거나 더 높이는 역할을 하게 되면서, 고소득 실수요자와의 형평성 문제가 제기되고 있습니다.
정부는 시장 안정화 필요성에 따라 규제 지역 확대 가능성까지 언급하고 있습니다. 그러나 자금 여력이 부족하지 않음에도 불구하고 ‘대출 제한’이라는 이유로 내 집 마련을 포기하는 맞벌이 실수요자가 늘어나고 있는 현실은 정책 조정의 필요성을 제기합니다. 결국 실수요자를 위한 세밀한 보완책 없이는 이번 정책이 ‘실수요자 억제책’으로 전락할 위험이 있습니다.
2025년 대출 규제는 명백히 시장 유동성 억제를 목표로 하고 있지만, 고소득 맞벌이 실수요자들까지 함께 억제하는 구조는 정책의 타당성 논란을 불러오고 있습니다. 실수요자와 투기 수요를 구분하지 않는 일률적 제한이 오히려 시장의 왜곡을 초래할 수 있는 만큼, 자격 요건에 따른 탄력적 규제 적용이 필요합니다. 내 집 마련을 계획 중인 고소득 맞벌이라면 현재 대출 규제를 정확히 이해하고, 전략적으로 자금 운용과 주택 선택을 해야 할 시점입니다.